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買屋簽約時的正確步骤 |
| 發言人：藍狗 |
簽約時，務必要求出面簽約者為房子的所有權人。 屋主本人親自出面者，可核對其身分記載是否與謄本記載相符，並確定年齡是否已達定成年，若其未達成年，縱為所有權人，依民法規定，「限制行為能力人未法定代理人之允許，訂立之契約，須經法定人之承認，始生效力。」 若是由代理人出面之情形，除要求具所有權人授權書外，最好亦要求代理人出示身分證，及買賣標的之所有權狀正本以加強確認其授權之事實。 一般在簽訂契約時，標的物的記載是委由地政士（俗稱代書）填寫，但簽約人還是必須要加以核對喔。最好在訂約前便確切清楚知道房屋座落地點，在簽約當日便可以對一對所有權狀及謄本上之記載是否一致，以避免不必要之失誤。 再來就是標的物使用情況的了解，為了日後交屋順利，最好還是事先再確定、了解一下目前的使用狀況及附贈之物品。 如果目前的使用人不是租賃關係，亦非屋主及其家居之情形，則使用人之地位將有曖昧之虞，在此情形下，宜要求賣方於訂約時註明該屋之使用狀況，並保證屆時如期交屋之記載，以免因屋主與第三人之利害關係影響到日後交屋時節外生枝。 在頂樓之情形最常見到有增建之情形。看屋時，應洽詢並檢視增建物。訂約時，最好將增建物一併記載並說明清楚。 抵押權是一種擔保物權，供設定之不動產對於該債權之受清償負有擔保責任，並不因抵押物所有權移轉而有所影響（白話一點也就說呢，如果A的房子因貸款抵押給甲銀行，現在A把房子賣給了B，那麼在A清償貸款前，甲銀行還是擁有這棟房子的抵押權）。 一般房地產，因向銀行貸款分期償付者多有設定抵押權，在此情形，被擔保之借款額度為多少，可事前向銀行查詢，較不會發生問題，只要在自備款上斟酌即可。但例外的是在有設定第二順位抵押權之情形，由於謄本上所記載之擔保金額之實際數目，不易察知。此情形必須特別注意，並於簽約即有所約定，除要求賣方出示第二順位抵押權及其後順位抵押負債之憑據，且務必要債主切結說明讓抵押債務之實際金額。當然如果可能，最好能事先接洽該抵押權人請其提出借款憑證並說明金額較為保險。 而為確保安全，已付款項必須小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅之餘額。 總之簽約請注意下列各項 (一） 調閱當日之謄本： 不動產物權依法律行為取得設定，喪失及變更者，非經登記不生效力。調閱謄本可以從中了解其他項權利登記情形，及有設定抵押或被查封情事，也以防中途產權因借貸設定而有所異動。同時對面積、權利範圍皆應逐一審核。 （二） 要求賣方出示所有權狀正本： 為另一種合法占有，雖不屬於「買賣不破租賃原則」，但為免將來催討麻煩，最好能請出賣人先行收回。 （三） 訂定各項義務履行日期： 各付款期及賣方相對履行之義務，若均訂定日期，則逾期未履行之一方已構成遲延責任而不待再行限期催告。如此一來可收督促之效，二來對於一方拖延應負的責任，亦有可供判定基準。 （四） 違約金： 債務不履行，主張行使損害賠償請求權之一方，對其損害範圍及程度必須負舉證責任。然而舉證責任之所在，常為敗訴之所在，為了方便起見，雙方若約明違約金，以為損害賠償之預定額，則可免除損害範圍及程度舉證之苦惱，同時亦可收惕勵之效而約束雙方不任意違約。 （五） 租賃契約之處理： 基於「買賣不破租賃原則」之規定，已租賃契約之房屋，縱使所有權人有變更，亦不影響承租人租賃約享有之權利義務。故買方簽約時，可與賣方有下列約定： 未到租金之收取與歸屬。 若有押金，押金是否移轉或從價金扣抵。 於產權移轉登記完畢後，對前二項事由通知債務人之責任歸屬。 若租約即將到期，是否賣方負責交屋以及承租人不按時交還房屋時，由何方負責處理。 （六） 瑕疵責任： 一般中古屋買賣，多以現況交屋為原則，若發現瑕疵而不事先主張，交屋即視同意接受。若遲至交屋時才要聲明權利，恐賣方不接受而因此產生糾紛。為此，除了事先檢查房屋本身狀況外，如發現瑕疵不妨在簽訂買賣契約時，約定修繕事項之責任歸屬。 |
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| 發言人：冰焰 |
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| 發言人：沈雅竹 |
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| 發言人：熙珍 |
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| 發言人：小麥 |
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