與房仲業打交道一定要懂的7個眉角

與房仲業打交道一定要懂的7個眉角 新財富季刊 作者：蘇子逸

2008.12.遇到好房仲，會令你感動；不好的房仲，讓你更頭痛。可別以為付手續費給房仲業者，萬事都OK！有些小細節看似無關緊要，若不注意，房子沒成交不打緊，如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛，就得不償失了。

除非是投資客，不然每個人一生當中買賣房屋的次數，用一隻手就數得完。因為房屋交易牽涉的金額龐大，且交易過程複雜繁瑣，常讓人不知從何著手，所以許多人會找房仲業者幫個忙，好將「房事」搞定。

保守估計，國內的房仲業者大約有5千個門市，平均每個門市有8名業務員，全國計有4萬名房仲業務員。但業務員素質未必齊一，如何和房仲業打交道？又怎麼破解業務員的銷售技倆，才能看到合理價格？一樁買賣能否成交，價格很關鍵，但交易過程中的眉角更不能忽略！

眉角1：善用房仲業者提供的服務

身為付錢的買方，買賣房子一定要「龜毛」。當你知道房仲業者可以為你做哪些事的時候，你不是「奧客」，而是一位精打細算的買家，享有應享的權利。台灣房屋業務副總簡嘉禾表示，在客戶提出要求以前，房仲業就要主動提供至少6大服務。

簡嘉禾說，買賣房子通常是「一次交易」，不像股票或基金，必須頻繁在市場裡買進、賣出，或是密切跟銀行理專聯繫。有些銀行理專還提供VIP客戶遛狗、報稅、接送小孩等服務；但房仲業者比較少類似的額外服務，頂多在成交後，提供漏水修復、裝潢、搬家，以及銀行房貸諮詢等相關服務。

眉角2：詢問房仲業者每筆收費用意

房仲業通常會根據成交價向賣方收4％、買方收1％，合計5％的手續費（內政部規定，不得超過6％）。部分房仲業為了搶生意，會主動調降手續費，尤其以加盟店或個體戶居多。簡嘉禾說，羊毛出在羊身上，仲介費殺得太低，必須小心背後是否有道德方面或物件本身的瑕疵等問題；另外，房仲業只能對買賣雙方收取如前述的仲介手續費，不得加收廣告費、清潔費，甚至除草費等額外費用，買賣雙方的其他規費則分別由房仲業代收，再支付給政府、銀行，以及代書等。

眉角3：慎防業務員為成交不擇手段

520之後股市持續下挫，加上金融風暴席捲全球，投資客大退潮，也連帶衝擊到房市，產生急凍現象。根據內政部建築研究所10月份公布的「第2季房地產景氣動向」顯示，目前房價呈現「量縮價未跌」的情形，但有7成的房仲業看衰第4季市況，未來至少還有2到4年的修正期。

以永慶房屋為例，9月份大台北地區成交量明顯掉了2成。成交量衰退，房仲業的手續費收入也跟著驟減，業界預估，第4季會是業務員的生死戰，平均每2位業務員，每個月只能成交1件。未來半年，房仲業即將掀起倒閉潮，績效不佳的業務員可能要有喝西北風的心理準備，為避免業務員為了成交而不擇手段，民眾必須洞悉業務員的銷售技倆。

例如，有些業務員會扮演「雙面人」，藉此拉近買賣雙方的價差，像是對賣方擺個衰臉，來個「大空特空」，說房市有多差，別人降了還是賣不掉，如果這次不降多一點，房市愈來愈差，擺愈久愈賣不掉，或是買方也在看其他物件等等；然後再回過頭跟買方說，這個物件有多難得一見，錯過這次，保證會後悔一輩子，或者有多組人馬最近就要付斡旋金，營造出物件很搶手的種種假象。