買屋前必須看懂的4大證明文件買屋前必須看懂的4大證明

對購屋人來說，最怕的就是付了屋款、卻拿不到產權，或是拿到有瑕疪的產權。雖然透過有信譽的房仲公司可以幫你做好產權調儐滌囮@，但市場上仍有不少房屋是由屋主自售，這時候購屋人就必須先做好末牷A才能確保權益。

在購屋之前，民眾一定要掌握的文件是權狀(土地及建物)及謄本(土地及建物)，因為它們可說是房子的身分證明，要先看清楚才能安心購買。
◎教你看懂房屋所有權狀

■看土地所有權狀要注意的五個要項：

1.所有權人：核對所有權人的名字及身分證字號，是否與屋主為同一人。如果賣方與屋主不同人，必須確認賣方具有有效之代理權，代理權的認定必須要有屋主印鑑證明、誚L鑑章之授權書以及身份證明文件三種證明文件，另外在授權書中，也應有以下字樣：委託○○○代理房屋出賣事宜，並代為收授價金及交付標的物之權限。

2.坐落/地號：注意土地所在的地段及地籍編號，一筆土地就會有一張權狀，有些建物坐落的土地不只一筆，屋主有幾筆土地，就應有幾張土地所有權狀。

3.地目：一般住宅用地是「建」，若是「道」就有可能為道路預定地，有被政府徵收的可能。

4.面積：指的是該建物座落土地的總面積。

5.權利範圍：表示該戶所持分的土地面積，土地比房屋值錢，因此土地持分愈多愈好。

■看建物所有權狀要注意的六個要項

1.所有權人：注意所有權人姓名及身分證字號是否與賣方相同，並且也應查明建物與土地權狀是否為同一人。

2.建築完成日期：以此判斷房屋的屋齡，應與使用執照上日期相同。

3.建材：建築物所使用的建材，最常見的是鋼筋混凝土，也有較高級的鋼骨結構，老舊一點則為磚造。通常銀行在貸款時，會視建築物的完成日期及建材決定折舊率，也會影響貸款額度。

4.主要用途：也就是建築物的使用用途，有商業用、住宅用等，這會影響到建築物的使用限制，若是住宅用就不能變更做為商業用途，如果要變更使用用途，則必須配合看土地使用分區，是否可以變更。

5.面積：一般買賣時所謂的坪數，都是指主建物面積（房屋的室內面積）、附屬建物（即陽台或花台，在權狀上會分別標示出來）及公共設施面積的加總。建物的登記分為「面積」是指主建物的面積，「總面積」則是加上其他建物，例如夾層、樓中樓等部分面積，但不包括「附屬建物」、「公共設施」的面積。（詳見備註）

6.權利範圍：可看出所有權人是與他人共同持有，或是個別持有。

◎教你看懂登記謄本

權狀是靜態文件，而且是由屋主提供，有偽造的可能；而謄本是動態的，可以完全的呈現房屋的產權，必須向地政機關調鴃A所以買屋只看權狀是不夠的，更重要的是調墾疇說C

錫山土地代書事務所胡錫山表示，在謄本中要特別注意的是，他項權利中的房屋貸款扺押的情況，這部分是權狀中看不見的。永慶房屋產權課課長陳俊宏也認為，由於房屋的買賣流程需要二至三個月，但銀行抵押設定只需二至三天，有些不肖屋主在交易過程中，再將房屋設定抵押，所以購屋人在買屋時，必須從動態變化的謄本中掌握最新的資訊。

◎看土地登記謄本要注意五個要項：

土地登記謄本分成標示部、所有權部及他項權利部，要特別注意的是所有權部及他項權利部。土地所有權部，主要記載土地所有權人的權利範圍、住所及所有權狀；而他項權利部，則可看出土地的權利、權利的種類及狀況等。

1.權狀字號：賣方所持有的權狀字號與土地謄本上的是否相同，若不是很可能就是屋主偽造假謄本，容易產生糾紛。

2.其他登記事項：備考欄是否有查封、限制登記等字眼，否則無法過戶。

3.權利種類：有向銀行貸款的土地，權利人即為金融機構，權利的總類做為抵押權。

4.權利價值：代表抵押銀行擁有的權利總值，若比房屋售價高，表示屋主拿到全部屋款還不夠支付欠銀行的部分，要小心屋主無法完全清償而影響過戶。

5.共同擔保地號/建號：共同擔保地號及建號是否與所有權狀相同，如果不同，可能屋主只拿一塊土地做為出售，並未將其他的土地予以過戶，這就是有瑕疵的產權。

◎看建物登記謄本要注意的二個要項

至於建物登記謄本，在標示部及所有權部中，必須核對是否與建物所有權狀相同。一般而言，他項權利部的設定都包含了土地及建物，因此，應和土地所有權狀一起看。要注意的有：

1.權利人：一般都是向銀行貸款，所以將房屋抵押給銀行，所以在所有權人欄中應該是銀行，若是有其他的所有權人，可能就要注意。

2.權利種類：若有設定地上權或租賃權，表示他項權利部的所有權人具有優先購買權。購屋人應請賣方在契約書中註明負責排除，過戶時應在申請書備註欄註明優先購買權人已放棄其優先購買權，並誘W賣方印鑑。

◎查黎g地及建物謄本Step by Step

Step1:向賣方索取房屋資料
要申請土地登記謄本，要知道地段及地號；若是申請建物登記謄本，必須要附上地號、建號以及所有權人的身分證字號。

Step2:到地政事務所
目前有部分地區的地政事務所已完成連線，只要向服務台索取地政事務所地籍謄本及奮鮃蚑衩悝Y可。

Step3:填寫申請書
申請項目勾選「電子資料登記謄本」的「個人全部」項，並填上房屋地段、地號、建號及所有權人（即賣方）資料。

Step4:排隊辦理
填寫申請書後抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃，再出示身分證及繳付申請費用，每頁20元。

Step5:領取收據及謄本。

◎備註：
在查看面積時要特別留意建築物的公共設施總面積及所持有的權利範圍，也就是公共設施，一般有分大公及小公，通常建商在出售時的坪數都已經包含了公設面積，因此，購屋人要將公設減去，才是真正的使用面積。所謂大公是指全體所有權人共同持有的部分，如一樓門廳、電梯機房、管理室、配電室、屋頂突出物等，而小公則是部分所有權人共同持有的部分，如當層的走道、電梯間、樓梯間等。

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