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發言人:上班族


房市成功投資實例-套房 <1>


套房吸金大作戰 包租婆換人做做看

自去年底以來,台灣各地明顯吹起一股套房投資熱;許多投資人,在政局動盪、股市前景不明的社會現象下,紛紛將資金轉而投入具有保值、抗跌特色的房地產市場。於是,套房建案一窩蜂推出,即便單價越推越高,依然深受投資大眾的青睞。

套房之所以成為投資客眼中的當紅投資產品,除了與空間坪數較小,總價相對較低,對投資客負擔較輕、資金調度也較便利外,最重要的莫過於台灣租屋人口眾,租賃需求相對也高;尤其台灣人口多聚集於大都會地區,實為區域累積相當的租屋需求。

而麻雀雖小、五臟俱全的小套房,正好可以滿足這些外來人口或無殼蝸牛的租賃需求,一間十來坪的套房,若地段位置不錯,月租金甚至有機會上看二、三萬元,投資報酬率絲毫不輸給其他投資產品。這也是為什麼有許多投資人,選擇擠身包租公、包租婆的行列。

但是,隨著套房身價一月數變,原本單價就偏高的套房,在驚人的房價漲幅下,出租報酬率也逐漸被吞噬;加上近年頻頻升息,使得貸款利率攀高,更是壓縮了套房投資人的獲利空間。壓低購屋成本,以及提高出租收益,應該是有效提昇套房出租獲利的不二法門。

舊公寓變身套房 大行其道

現居於內湖的林小姐,在二年前賣掉淡水舊居後,打算就近於娘家附近購屋;當時看了不少房子,也收集、查詢了許多相關資訊,最後看中東湖國小附近的一幢屋齡達十八年之老舊公寓。

「當時會買下這間舊公寓,也是因為喜歡它位在靜巷內,距離東湖國小、哈拉影城都只要幾分鐘步程,周邊生活機能很不錯」,林小姐說:「還有最重要的,當時也有考慮到將來內湖線捷運通車,交通更便利,也比較有增值的空間」。在諸多條件考量下,又看了許多房子後,林小姐決定購入這間舊公寓。

原本打算自住,但林小姐在因緣際會,又買下了內湖市區另一戶房子,便有意將此房屋出租。林小姐說:「我是無意間在網路上,看到『舊公寓改裝多間套房』的出租方式,覺得很不錯;我也是後來才知道,原來這種改裝出租的模式,其實早已行之有年」。幾經評估後,林小姐於是決定找熟識的設計師,將這間舊公寓重新改裝變身。

目前,這間權狀約三十四坪的公寓,在設計師的巧手改裝、將內部管線全部翻新後,成功變身為五間約莫五至六坪之獨立套房,且每間套房內傢俱、家電一應俱全;且因該戶位邊間,因此更改格局為套房後,每間套房均有對外窗戶,兼顧採光、通風。





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  • 發言人:上班族

    [買屋資訊] 房市成功投資實例-套房


    投資成本算清楚 獲利數倍

    有關購屋與裝修成本,相信也是讀者們最好奇的。關於這個問題,林小姐回想:「當初包含仲介費用在內,共花了大約五百七十萬元買下這間房子;裝潢及家電、傢俱購置費用,大約在二百萬上下」;其實,因為委託熟識的設計師,以友情成本價,只收工錢、不收設計費,著實讓林小姐省下一筆設計費用。

    至於出租情況,即便公寓建築外觀看起來較老舊,但因內部全新裝潢,出租情況不錯。林小姐分享她的經驗指出:「我都是在台灣租屋網上刊登招租訊息,第一次出租時,才花不到一個星期的時間,就全部租出去了」。當然,招租順利主要與小環境生活機能齊備有關。再者,便是租金行情高低了。

    「當初要出租的時候,我和先生也上網看了類似套房的出租行情,結果發現內湖市區或緊鄰內湖科學園區的套房,月租金幾乎都要一萬以上;考量到購屋、裝修等投資成本,與市場接受度後,決定把月租金訂在九千至九千五百元(包含ADSL、有線電視、水費),電費則採每間套房各設有獨立電表方式,依使用多寡由房客個別付費」。

    算一算,五間套房月租金各九千至九千五百元;每個月林小姐光是靠著這間舊公寓,就有約莫四萬七千元的租金收益;相較於同一地區整層出租之舊公寓,或以雅房模式出租,約一萬五至一萬八的月租金行情,至少增加三倍以上的獲利空間。

    雖然林小姐投入的裝修成本相對較高,但以回收成本的角度來看,改裝套房的成本加上房價為七百七十萬,以月租金四萬七來計算,約莫十四年後即可回本,開始淨獲利;而整層出租的話,雖然無須負擔高昂的裝修費用,但每月租金至多僅二萬左右,二者差距多達二倍以上。

    雖然林小姐謙稱,繳納ADSL、有線電視與水費等基本費用後,再扣除每月須繳納的房屋貸款,淨收入其實每月不過萬把塊錢;但其實累積下來也是相當可觀的收益,且待房屋貸款以每月租金清償後,林小姐夫婦等於不出半毛錢,即免費擁有這間房子,利潤其實相當豐厚。

    抱持服務業心態 慎選房客

    由於林小姐本身也是個上班族,且本身並不居住於出租標的附近,為了避免不必要的麻煩,在房客篩選這部分自然特別謹慎。「首先就是看第一印象,在看房子對談的時候,就大概可以看出幾分了」,林小姐接著說:「再來,就是要有正當的職業」。如果看起來不是很正派,林小姐寧可多花些時間招租,也不願意隨便找個房客,避免日後問題層出不窮。

    事實上,由於出租標的位於東湖地區,距離南港軟體經貿園區與內湖科學園區都不遠,房客多是來自此二園區的上班族;加上又為全新裝修之套房,價格比起內湖市區仍算較低,因此林小姐其實不太擔心租不出去的問題。

    有鑒於現今有不少租屋糾紛,林小姐為了降低日後糾紛發生的機會,不使用制式的租賃契約,而是根據自身情況擬定專屬的租賃契約,詳載權利義務與禁止事項(如禁止抽菸、養寵物等),並將套房內提供電器、傢俱與各項用品記載清楚,方便交接給房客。

    雖然是室內空間全新翻修改裝的套房,但難免也會有需要維修保養的時候。像這種時候,林小姐說:「我都會抱持著做服務業的心態,盡量替房客解決各種疑難雜症」。因此,林小姐與房客之間,一直都保持著不錯的互動關係。

    除了與房客的互動關係很重要外,林小姐認為,也應與鄰居保持好關係。畢竟,改裝舊公寓內部原有規劃,並不見容於法規;為了避免引起紛爭,林小姐選擇與鄰居保持友善良好的互動。

    為免引起其他住戶反彈,林小姐在施工前,便先行張貼施工告示通知其他住戶,且盡量避免於夜間施工、以免噪音過大造成其他住戶困擾;施工結束後,又特別注重樓梯間的清潔工作,同時還特地為樓梯間重新粉刷,自然能夠贏得其他住戶的好感,不至於引起反彈。

    像林小姐手中的這戶房子,於九三年底購入,當時房地產景氣仍尚未全面復甦,林小姐購入的房價,以當前的房價水準來看,其實還有相當的增值空間;加上鄰近內湖線捷運出口站,未來更是有增值潛力。

    從林小姐這個投資案例看來,雖然這是首次購屋、也是首次擠身包租婆行列,出租舊公寓改裝的套房;但因購屋前即已收集了許多相關資訊,因此獲利情況還算不錯。只要有良好的區位與充足的租賃需求,以價格較低的老舊公寓,改裝為獨立套房出租,物美價廉,不失為穩定獲利的投資管道。


    發言人:上班族

    房市成功投資實例-套房 <3>


    前進套房淘金熱 您也可以

    如果打算以出租方式獲利,套房確實是個不錯的投資標的。尤其在大台北地區,由其他縣市移入的人口相當多,而這些都是租屋市場中的主角;特別是針對單身人士、不婚族、頂客族或小夫妻,麻雀雖小、五臟俱全的套房,不啻是租屋的好選擇。

    如果您看過了林小姐的成功投資案例後,對於前進套房淘金,也湧起了一股熱情,打算加入套房搶錢大作戰行列,以下提供您幾點建議:

    (1)地段選擇:
    不論購買何種房市產品,地段始終是最重要的考量點。有了好的地段,諸如鄰近捷運站、擁有良好的生活機能,或是鄰近學校宿舍不足的大專院校等。好的地段,是套房得以順利出租的第一個要件。

    (2)出租條件:
    可以先行觀察周邊區域的租賃需求,與區內類似套房產品的出租資訊,掌握區域內類似的物件有多少、租金水準的高低等,作為訂定出租條件的參考。

    (3)資金充裕:
    購屋房價加上裝修費用,需要不少資金,雖可向銀行借貸,但許多投資人慣以房租繳納房貸,若租不出去或前後房客無法銜接時,就會面臨繳不出房貸的窘境。因此最好能預留一筆充裕的資金,以備不時之需。

    (4)契約訂定:
    避免日後與房客產生紛爭,最好的方法就是防範於未然。尤其在租賃契約的訂定上,最好能明列各項房東與房客的權利義務事項,與居住使用限制等。此外,慎選房客也是避免麻煩上身的好方法。

    (5)維修保養:
    房屋出租當然不時需要維修保養;如果投資人本身不與房客同住或住較遠,可能常得為了房客的各種疑難雜症來回奔波。不妨可與附近的水電行合作,定時檢修保養,故障時亦有專業人員可就近維修。

    (6)附加條件:
    現代人注重生活享受,除了基本的單人或雙人床、桌椅、衣櫃等傢俱外,如能提昇室內設備,增加電視、冰箱、冷氣等電器用品,或提供網路寬頻、有線電視等,房客只要提著『一卡皮箱』即可進住。但如此一來成本也相對提高,是否符合經濟效益,可得好好精打細算一番。

    (7)新屋與舊公寓差異:
    新屋套房與舊公寓改裝套房,有以下幾點不同。首先在價格部分,新屋單價必然較高,舊屋房價則相對低很多;但以裝修費用論,舊屋改裝的裝修施工費用,又必然較已經是套房格局的新屋高出許多。由於舊屋屋齡較久,相較於新屋,故障的機率與維修保養經費相對也較高。如何取捨,就看投資人如何評估投注成本與回收效益上了。


    發言人:賴怡萱

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    發言人:江宜靜

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