想起上個世紀80年代，日本的經濟勢力傲視全球，後來日本房地產大泡沫使得日本的經濟長期不振。
接著美國在這十年產生一個全國性的房地產大泡沫，危機出現前，有很多有識之士早已經警告政府與投資人。
比如在2005年聖誕節時，紐約時報專題報導一篇「回頭看日本－泡沫傷害(Take It From Japan: Bubbles Hurt)」，可是後來泡沫還是繼續擴大。
美國的房地產泡沫在2007年破滅後，全世界購買次級房貸的投資人也跟著受害，產生所謂國際性金融海嘯。
在這些災難過後，世界各國中央銀行將利率降到接近零水位。
現在我身邊的親人，同事，社會團體朋友，都有人借錢買第二間房子。
在接近免費的貸款支持下，從中國、台灣、南韓，澳洲到加拿大，到處我都看到借錢買屋的風潮。
潮水來了，而且是世界性的潮水。
最近台灣中國時報在9月底報導一篇主題「愈打愈高？頂級豪宅每坪挺進200萬」，我不禁懷疑：台灣的房地產是否也是進入泡沫的尾聲？
日本第一的慘痛經驗
中國目前強勁的成長經濟力，使得中國人信心十足，認為中國不一樣，不要拿西方的例子來評論中國。
不過，著名的已逝坦普頓爵士曾經說過：「投資中最危險的四個字是，這次不同(The four most dangerous words in investing are: ‘this time it’s different.) 」。
在1990年時，日本的股市高達4萬點，房地產優勢大大壓過美國，日本人也曾經自認大和民族與其他民族不一樣。可是回顧歷史，這時卻是日本最危險時刻。
在1979年有一本名為《日本第一》的書在美國引起轟動，當時台灣與新加坡的經濟決策官員人手一冊。這是美國哈佛大學著名學者傅高義所寫。
他在書中寫道：“雖然日本在軍事上沒有打敗美國，但通過經濟戰爭卻成功戰勝了美國。”
後來美國麻省理工學院管理及經濟學教授萊斯特·瑟羅(Lester C. Thurow)在1993年著《世紀之爭：未來日本、歐洲與美國競爭霸主（Head to Head: The Coming Economic Battle Among Japan, Europe, and America）》。
然而歷史證明他們的預測大錯特錯。
在1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國，正式結束了美國長達70年的世界第一債權國的歷史。美國在「廣場協議」中要求日元升值。
日元進入快速升值後，日本產生巨大的股市與房地產泡沫。1985年東京商業用地地價迅速上漲以後，到1987年泡沫擴大到其他大城市，而1989年風波更影響到其他中小城市。
進入1988年之後，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨後1990年大阪地區的地價也趨於平穩。1990年9月日本地價達到最高點。
日本股市在1989年12月29日達到38,957.44點的歷史最高點。日本政府發行百年債券，而日本銀行對民眾創造了三代貸款。
這讓我想起了愚公移山的故事。最貴的地區是東京銀座，每平方米高達150萬美元。在寸土寸金之下，東京有時蓋了一些像鉛筆式高窄的房子。
日本的國土面積相當於美國加利福尼亞州，但是僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價；而日本地價市值總額高達17兆美元，相當於美國地價總額的3倍多。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多。
然而在日本中央銀行連續提高利率後，在 1991年日本全國房地產開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6,000億美元。到了2004年，日本六大城市的住宅平均跌了64%。
很多高額貸款的人的房屋價值是負資產，就是房屋售價比銀行貸款還低。他們因而被困在交通極端不便利的郊區，無力利用新低房價搬遷市內。
目前世界房地產大泡沫
泡沫破滅後，股價與房地價暴跌，許多銀行擁有大量不良資產，炒地皮的企業倒閉，貸款的家庭財富化為烏有，引起了嚴重的全國財政危機，重創了日本經濟。
大量過剩的房地產投資，使企業負債過度。日本平均儲蓄率下降。許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活經濟力下降，生活品質無法提高。
日本進入長期經濟蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復甦的停滯狀態之中。即使這樣的經濟強國，在房地產泡沫破滅下，也是屈膝受辱。
由於全球化與國際金融利率降到歷史低點，世界的熱錢在網路上滾動，早已經有國際性的世紀房地產泡沫跡象。
在此，我不詳細一一列舉。在2007年以後，美國、英國、愛爾蘭、西班牙的房地產泡沫相繼破滅，豬玀四國(PIGS)就是因此而造成國家性經濟災難。
現在還有幾個泛太平洋地區的加拿大、南韓、中國、台灣、與澳洲在2010年也面臨泡沫破滅的危機。除了泛太平洋地區外，北歐幾個國家也出現房地產泡沫化現象。我在本文特別討論加拿大，中國與台灣。
加拿大人的高負債
加拿大的房地產到了今年還是很熱絡的多頭市場。加拿大房地產協會年初發佈報告，預測今年加拿大平均房價將創出33.75萬加元的新高紀錄，房屋銷售也將創出歷史新高。
在加拿大經濟還沒有完全復甦時，全國房價卻一路上漲，主要就是因為創紀錄的低利率在推動加拿大人購屋狂潮。
然而加拿大的平均負債達到高峰。根據加拿大註冊會計師協會CGA(Certified General Accountants Association of Canada)在2010年5月發表的研究報告，加拿大的負債率或債務對收入比率( debt-to-income ratio)上升很快，在2009年年底已經高達1.41兆加元，人均負債超過41,740加元，創下歷史最高紀錄。
在全球20個發達國家中債務與收入的比率達到144%﹐在經濟合作及發展組織(OECD)20個發達國家之中﹐名列第一。
這比20年前高出2.5倍。在上世紀80年代，加拿大平均儲蓄20%的收入，目前的儲蓄率平均卻只有1%。
造成這種問題是因為加拿大中央銀行在經濟衰退時期調低利率到歷史低位產生的不良後果。如果利率開始上升﹐很多加拿大家庭會陷入經濟困境。
如果利率微升2%﹐中等收入及更高收入的家庭就要削減非生活必需開銷 9~11%﹐才能維持住宿﹑食物及交通方面的開支。
負債增加，房地產還繼續上漲，加拿大的房地產是否已經出現泡沫危機？
加拿大另類政策選擇中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)在2010年8月底公布的研究報告「加拿大房地產泡沫：一個等著發生的事件」(Canada’s Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)警告目前的加拿大房地產價格已經到了泡沫水準。
很多人利用歷來最低的利率借錢買屋，甚或重新將舊宅重新估價，貸款來花費。但假如利率回升，償還本息能力，可能出現問題。
報告指出加拿大多倫多、溫哥華、渥太華、卡加利、愛蒙頓和滿地可6大城市的地產市場樓價自2002年以來劇升﹐6大都市平均價都超過30萬元。
平均房價相當於民眾年收入的4.7~11.3倍。從歷史上看，最合適房價應在人們年收入3~4倍之間。
這是這30年來，加拿大房價第1次接近泡沫邊緣，已經出現所有的危險信號，只等貸款利率急升1%到1.25%，泡沫就會被刺破。
在報告中也指出，過去30年加拿大出現過3次房地產泡沫破裂，而且每次都是當房價飛速上漲，上漲速度超過通貨膨脹率、家庭收入和經濟成長率時，在貸款利息上升後，房價便大幅度下跌。
此外，加拿大的通俗雜誌Macleans在2010年8月也同時做了加拿大房地產泡沫化的專題報導。
中國大泡沫正在形成中
在歐美與中國，有很多經濟與投資專家早已經警告投資人，中國的房地產已是人類經濟史上最大的泡沫之一。
特別是從估計空屋率，價格與所得比例，價格與租金比例，以及價格年上升率很多訊號都指出中國房地產的完整風暴正在形成中
。但是中國人民對房地產的熱衷與信任，令人驚訝中國是否比較獨特？但是中國學者陳志武，耶魯大學財務%
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